一、房價持續(xù)下行是拖累經(jīng)濟運行的重要因素，市場供過于求是價格下行的主因

價格信號是整個宏觀經(jīng)濟運行狀況的標志，房地產(chǎn)問題的核心也是價格。近年來，除了中美博弈和新冠疫情之外，恒大債務危機是影響中國經(jīng)濟的重要標志性事件。恒大債務“爆雷”，表面上是企業(yè)流動性問題，背后是銷售問題，但本質上是中國房地產(chǎn)價格下行通道的開啟。房地產(chǎn)價格下行具有巨大的外溢效應，會根本性地影響整個宏觀經(jīng)濟的基本格局。房地產(chǎn)價格守住了，資產(chǎn)價格才會企穩(wěn)，宏觀經(jīng)濟下行周期才能逆轉。因此，當務之急，房地產(chǎn)政策應當以“穩(wěn)房價”為核心，讓房地產(chǎn)價格盡快穩(wěn)定下來。

當前我國房地產(chǎn)市場階段性的供過于求。房地產(chǎn)既是消費品、具有居住功能，又是投資品、具有投資價值。房地產(chǎn)價格持續(xù)下行，導致其投資功能喪失，這樣就沒有人購買居住以外的房子。所以，房地產(chǎn)價格企穩(wěn)才會有投資者重新進場，才能形成新的市場需求。當前呈現(xiàn)在我們面前的客觀事實是房地產(chǎn)市場供過于求，特別是從居民住房套數(shù)和住房總面積來看，階段性供過于求是客觀存在的。隨著未來中國人口延續(xù)負增長，在相當長的時間內中國房地產(chǎn)的總量供求格局是供過于求的。雖然這并不等于中國就沒有房地產(chǎn)行業(yè)了，但大規(guī)模的房地產(chǎn)建設時代已經(jīng)過去了，全國性的大型房地產(chǎn)公司及其高負債的商業(yè)模式已經(jīng)不再適應基本供求格局，取而代之的是區(qū)域性的改善型、改造型或保障型的房地產(chǎn)公司。上個月《南華早報》刊登了一篇對我的專訪，題目就叫做《大房地產(chǎn)商時代已經(jīng)過去》，那篇文章基本闡述了我的一些看法。

保交樓必須要做好，要對居民部門負責。內地的期房銷售是從香港“賣樓花”學來的，但是香港居民購買了期房后，是把預付款交給律師來管理，律師嚴格按照政策規(guī)定把預付款支付給開發(fā)商，沒有出現(xiàn)一例資金被挪用或被開發(fā)商占用的事件，但在內地本應被政府監(jiān)管的資金卻被開發(fā)商挪用。另外，香港的按揭貸款償還是在交房以后才開啟，開發(fā)商不交房居民也不會向銀行還貸。然而，內地是從簽定購房合同起就需要還貸，而銀行也并沒有盡到資金監(jiān)管責任。開發(fā)商拿走了應該被政府監(jiān)管的預付款，又從銀行里拿到貸款，政府和銀行在高周轉的地產(chǎn)發(fā)展模式中負有責任。因此必須要做好保交樓，對居民部門負起責任。

二、供給端應當暫停新開工，需求端應當以促進保障房順價銷售為抓手消化住房存量

除保交樓外，供給端應暫停新增供地和新開工，向市場傳遞“出清”信號。近年來我持續(xù)呼吁應當控制房地產(chǎn)領域的新增供給，凍結新開工、凍結供應地，給市場一個很清晰的信號。但是我國的經(jīng)濟政策還是習慣于在供給側發(fā)力去新增供給，比如當前的“白名單”政策正在擴大，信貸規(guī)模擬擴大至4萬億。但是我們看到“白名單”并非保交樓“白名單”，而是開發(fā)商“白名單”，還是一個促進新增供給的政策。根據(jù)新開工和銷售的累計差額來看，當前約有70億平米的住房庫存還未銷售，我們自己測算的廣義商品房庫存也有約63億平米。2021年，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為46.7%，也就是說，目前我國真正的城市人口約有7億，據(jù)此估算，要將庫存全部消化，平均每個人還得再購買10平米的房子。所以，沒有必要擴大土地和住房供給，暫停供給會向市場傳遞一個積極的信號，即我們一定要實現(xiàn)出清，一定要通過控制供給來達到對價格的支撐?？刂乒┙o應是房地產(chǎn)政策中的核心政策之一，這只手要硬。但是，控制供給不符合地方政府的利益，因此應當從中央層面進行政策統(tǒng)籌，通過上一級、甚至上兩級政府對地方供地計劃進行控制，來實現(xiàn)凍結供地的目的。

需求端應圍繞保障房做文章，通過財政補貼促進保障房順價銷售。擴大需求的辦法比控制供給更難，供給端的措施往往只需要一刀切就可行，但擴大需求卻需要面對千家萬戶的不同選擇。住建部提出今年年底前將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億，我認為這類供給側的措施，比不上在需求側促進保障房購買更為有效。購買保障房的大多是中低收入階層，建議將這4萬億銀行貸款轉為財政開支，直接作為補貼發(fā)揮杠桿作用，推動保障房的順價銷售，幫助中低收入階層實現(xiàn)住房愿望。在保障房的來源上，可以通過司法拍賣或者低價談判來購買開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)的存量房，包括公寓、商用房，甚至還可以把一些開發(fā)區(qū)里面所謂總部基地的房子都盤活利用起來。這些開發(fā)商的商住樓、寫字樓、商業(yè)樓、產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)嚴重過剩，閑置率和空置率非常高，過剩程度超過住宅。這些房產(chǎn)價格也較低，符合保障房的市場價格定位，將這些房子改造后轉為保障房，并通過財政補貼支持順價銷售，既消化了大量的過剩供給，又解決了中低收入居民的住房困難問題，還放大了財政政策穩(wěn)價格、穩(wěn)經(jīng)濟的效果，可謂一舉多得。

三、救房地產(chǎn)市場要遠比救股市重要得多，財政支出需要發(fā)力提升購房需求

房地產(chǎn)市場目前積累的問題很多，信貸支持等政策只能解決流量問題，財政支出才能解決分配問題。救房地產(chǎn)市場比救股市重要得多，這兩個市場對于中國宏觀經(jīng)濟運行的意義是顯著不同的。房價是整個宏觀經(jīng)濟形勢節(jié)點性、標志性的指標，也是整個中國經(jīng)濟信心的重要標志。我覺得僅僅依靠信貸支持之類的金融政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是遠遠不夠的，因為信貸只解決了流量問題，沒有解決分配問題，流量的改善扭轉不了房地產(chǎn)的價格，這一點與股票市場不一樣。所以，財政一定要拿出真金白銀進行投入。過去地方政府在房地產(chǎn)領域取得的收入很多，現(xiàn)在財政部門拿出一些資金進行救市也是理所應當。

在存量房轉為保障房的同時，將較大規(guī)模的財政資金補貼給購房者，提升保障房的購房需求。目前在經(jīng)濟的需求側，一部分特別國債等財政資金用于支持消費品以舊換新，但還沒有廣泛支持居民購房特別是購買保障房的相關政策。我認為新建保障房是沒有必要的，如前所述，將現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量轉為保障房供給，這是推動房地產(chǎn)市場供需再平衡的重要舉措。另一方面，應該把財政資金補貼給保障房的購房者，推動形成有效的購房需求。在新增保障房的過程中，地方政府可以賣地、可以拉動GDP，但各個地方的新增供給反過來又會加劇供需失衡，進一步放大了問題。與此同時，應看到保障房的供應不需要多么高的住房品質，它解決的就是基本的住房需求，也不必把過多的成本用于存量房改造，而是應當通過財政補貼撬動居民支出，在消化存量住房的同時，也切實減輕居民部門的購房負擔，這甚至還有助于提振居民在其他領域消費支出的意愿。從財政補貼的規(guī)模上看，也應當有數(shù)萬億規(guī)模的力度，要想在短期內穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟，就需要財政支出的力度和方向有所突破。

通過開征房地產(chǎn)稅解決地方政府收入問題或難以避免。雖然我認為在房地產(chǎn)市場出清后就可征收房地產(chǎn)稅，但反對聲音較大，那么晚一點征收也可以，但長期來看房地產(chǎn)稅的征收恐怕難以避免，這對于補充地方政府的收入來源來說是必需的。過去有各種討論，比如土地的產(chǎn)權是國有的，居民只有使用權，既然已經(jīng)征收過土地出讓金，那么房地產(chǎn)稅就是二次征收，但這也恐怕是一個認識上的誤區(qū)。香港的土地制度也不是私人所有，但針對住房都會征收一個差餉，用于公務人員的薪水以及公共開支。差餉是政府征收的公共服務費，是和房地產(chǎn)的價值等比例的一個稅種。主要的國家和經(jīng)濟體都在征收房地產(chǎn)稅，特別是在只有存量沒有增量的情況下，房地產(chǎn)稅是地方政府收入的一個核心的、穩(wěn)定的來源。當然，房地產(chǎn)稅的征收時機可以討論。所以，投資房地產(chǎn)也要慎重考慮房地產(chǎn)稅的問題，政策也要提前讓投資者形成交稅的預期。

以上就是我對于當前中國房地產(chǎn)市場問題的總體看法，扭轉房價持續(xù)走低的趨勢是核心，而做到這一點需要理解市場經(jīng)濟中供給與需求的互動關系，盡快實現(xiàn)市場出清。短期內穩(wěn)定房地產(chǎn)價格還需要財政政策發(fā)力進行逆周期調節(jié)，將閑置房產(chǎn)改造為保障房的同時，以較大的財政政策力度在居民需求一側提供購房補貼。從中國經(jīng)濟與社會的現(xiàn)實來看，房地產(chǎn)市場的確涉及到經(jīng)濟運行的方方面面，房地產(chǎn)政策與其他宏觀經(jīng)濟政策協(xié)同配合，足以推動中國經(jīng)濟觸底復蘇。當然長期來看，中國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好還是依賴于市場化改革與開放型政策，但是減緩短期內的陣痛、防止預期低迷長期化依然是至關重要的。